蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見(jiàn)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管行為，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管活動(dòng)，適用本指導(dǎo)意見(jiàn)。其中由屬地政府實(shí)行的非市場(chǎng)化方式管理項(xiàng)目的承接和退管管理按照其他規(guī)定執(zhí)行。
第三條 市、區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照各自工作職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接和退管過(guò)程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。其他相關(guān)行政職能部門(mén)及供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照各自工作職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接、退管階段的銜接工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接和退管，應(yīng)當(dāng)本著依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行，減少對(duì)業(yè)主基本生活秩序的影響，確保物業(yè)管理項(xiàng)目的和諧與穩(wěn)定。
第二章 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接
第五條 本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的行為，包括對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，必須對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)。
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)承接新建物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
業(yè)主（代表）大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)、公正、公平的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定的程序。
外埠企業(yè)進(jìn)入我市承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合我市有關(guān)外埠企業(yè)進(jìn)蘇從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的規(guī)定，并辦理備案手續(xù)。
第七條 新建物業(yè)項(xiàng)目的承接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）房屋建筑及共用設(shè)施、共用設(shè)備等單項(xiàng)工程已按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理要求全部建成，已通過(guò)竣工驗(yàn)收（商品房交付備案），滿足使用要求, 且驗(yàn)收資料齊全；
（二）物業(yè)共用設(shè)施、共用設(shè)備、共用部位等運(yùn)行正常、完好，具備交付使用條件；
（三）物業(yè)及配套設(shè)施范圍內(nèi)沒(méi)有違章建筑，臨時(shí)建(構(gòu))筑物、施工機(jī)具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完畢，場(chǎng)地道路平整，環(huán)境整潔；
（四）建設(shè)期間臨時(shí)設(shè)置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經(jīng)拆除或按規(guī)范處理完畢；
（五）房屋幢、戶編號(hào)、公共標(biāo)識(shí)等銘牌安裝到位，已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；
（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料已經(jīng)準(zhǔn)備就緒；
（七）住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定的其他條件。
新建項(xiàng)目交付使用備案不得替代物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)。
第八條 非新建的既有物業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“原有物業(yè)”）需要實(shí)施物業(yè)管理的，其承接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域周界清晰；
（二）物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備配套齊全，運(yùn)行正常、完好；
（三）房屋幢、戶編號(hào)、公共標(biāo)識(shí)清晰；
（四）有符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房；
（五）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)具備的其他條件。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料。為保證承接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，前期受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般不得少于60日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入發(fā)生的費(fèi)用由雙方約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)管理用房以及相關(guān)資料。
尚未成立業(yè)主（代表）大會(huì)的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)權(quán)人代表）或由物業(yè)管理委員會(huì)按前述規(guī)定負(fù)責(zé)辦理承接驗(yàn)收有關(guān)手續(xù)。
第十條 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交下列資料：
（一）物業(yè)規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車(chē)庫(kù)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（五）業(yè)主名冊(cè)和物業(yè)清單；
（六）臨時(shí)管理規(guī)約；
（七）物業(yè)服務(wù)用房及物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料;
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第十一條 原有物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交下列資料：
（一）第十條除第（六）項(xiàng)以外的全部?jī)?nèi)容；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)檔案資料，包括反映物業(yè)實(shí)際情況的圖紙資料和技術(shù)檔案資料，有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明、運(yùn)行情況記錄等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)資料,公共能耗分?jǐn)傓k法及收支情況資料，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備等所得收益的明細(xì)賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主繳納、物業(yè)企業(yè)代收的水電費(fèi)和公用水電費(fèi)的記載資料；
（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用設(shè)備維保協(xié)議；
（七）與物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的合同及資料;
（八）承接項(xiàng)目時(shí)接收的以及管理過(guò)程中產(chǎn)生的其他資料；
（九）物業(yè)管理需要的其他資料。
第十二條 承接驗(yàn)收的所有資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）管理；前期物業(yè)管理期間以及業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）暫不具備保管條件的由承接該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫管。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）辦理物業(yè)管理資料和物業(yè)服務(wù)用房的移交手續(xù)。新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）辦理物業(yè)管理資料的領(lǐng)用手續(xù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
（二）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛(wèi)生間、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等；
（三）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、智能化系統(tǒng)、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。
第十四條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、外觀質(zhì)量和滿足建設(shè)規(guī)范下的使用功能，其中對(duì)電梯、消防、監(jiān)控等必須進(jìn)行負(fù)荷（運(yùn)行）試驗(yàn)。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。但建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將該部分共用設(shè)施、共用設(shè)備的移交情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 有關(guān)單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設(shè)施、共用設(shè)備可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用；接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十七條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按下列程序辦理新建物業(yè)的承接驗(yàn)收手續(xù)：
（一）建設(shè)單位于物業(yè)承接驗(yàn)收前30日，書(shū)面通知受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合規(guī)定要求的，應(yīng)約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位按照本辦法第十三條規(guī)定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備，以及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗(yàn)。
（四）查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式明確有關(guān)問(wèn)題的解決辦法和整改完成時(shí)限。
（五）經(jīng)查驗(yàn)符合本辦法第七條規(guī)定的，應(yīng)在 7 日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定持有關(guān)文件報(bào)所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因承接驗(yàn)收而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條 原有物業(yè)的承接驗(yàn)收手續(xù)，由業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”）按下列程序辦理：
（一）業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）與新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同生效后3 日內(nèi)，應(yīng)書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)移交手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起7日內(nèi)提供有關(guān)資料；
（二）業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）與新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)；
（三）業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）與新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；
（四）查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）蓋章，并以書(shū)面形式明確有關(guān)問(wèn)題的解決辦法、時(shí)限等，存在爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明；
（五）經(jīng)查驗(yàn)符合本辦法第八條規(guī)定的，應(yīng)在 7 日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》，由新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)持《物業(yè)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》等報(bào)所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；
（六）有關(guān)承接驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)在交接手續(xù)辦理完成后3日內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)（或新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用結(jié)余部分退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）、新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)并確認(rèn)的讀表數(shù)的當(dāng)日辦理公共水電表交接手續(xù)，不得以任何理由拒絕公共水電計(jì)量表的過(guò)戶手續(xù)。
第十九條 物業(yè)管理承接驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任：
（一）承接驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題時(shí)，雙方協(xié)商處理解決辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)；
（二）因建設(shè)單位原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未全部移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等或移交資料不全的，由建設(shè)單位負(fù)最終責(zé)任；
（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)《物業(yè)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》生效前的物業(yè)管理活動(dòng)，新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)《物業(yè)管理交接驗(yàn)收協(xié)議》生效后的物業(yè)管理活動(dòng)。期間發(fā)生的費(fèi)用按物業(yè)服務(wù)合同的約定由各自負(fù)責(zé)承擔(dān)；
（四）承接驗(yàn)收后，發(fā)生的維修養(yǎng)護(hù)和工程質(zhì)量問(wèn)題，按物業(yè)服務(wù)合同約定和國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。
第二十條 物業(yè)承接驗(yàn)收中出現(xiàn)糾紛，由交接各方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請(qǐng)物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解；調(diào)解不成的可申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請(qǐng)仲裁。
第二十一條 分期和分組團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建物業(yè)，可以分期和按組團(tuán)進(jìn)行承接驗(yàn)收，但共用配套設(shè)施設(shè)備必須滿足物業(yè)使用功能的要求。
第二十二條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)的約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)開(kāi)辦物資，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)開(kāi)辦物資清單》。由建設(shè)單位提供開(kāi)辦費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代購(gòu)置開(kāi)辦物資的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收確認(rèn)，并辦理相關(guān)手續(xù)。
開(kāi)辦物資歸物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)與建設(shè)單位確認(rèn)《物業(yè)開(kāi)辦物資清單》，移交給業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）同意直接移交給新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理移交手續(xù)。
《物業(yè)開(kāi)辦物資清單》應(yīng)當(dāng)注明物資名稱(chēng)、數(shù)量、品牌、配置、購(gòu)置時(shí)間、購(gòu)置費(fèi)用等明細(xì)，并附購(gòu)置發(fā)票復(fù)印件。
第二十三條 未經(jīng)承接驗(yàn)收或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收，直至達(dá)到具備移交條件。對(duì)符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由的不得拒絕接收；若物業(yè)服務(wù)企業(yè)借故拖延、拒絕接收，物業(yè)所在地區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，督促其及時(shí)辦理接收手續(xù)。
第二十四條 承接物業(yè)自移交之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利并履行義務(wù)。
新建物業(yè)在移交后，其共用部位、公用設(shè)施設(shè)備等出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，按照國(guó)家房屋和產(chǎn)品質(zhì)量保證規(guī)定和合同約定處理；如有爭(zhēng)議的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位協(xié)商解決。如協(xié)商不成，按照本辦法第二十條第二款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未退出，新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。任何單位和個(gè)人都不得要求新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行進(jìn)駐。
第二十六條 重大或遇有特殊情況的物業(yè)承接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)、區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)參加。
第三章 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退管
第二十七條 本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的行為。
第二十八條 業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)管理的穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，不隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以保證業(yè)主的正常生活秩序。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項(xiàng)目管理期間責(zé)任范圍內(nèi)的遺留問(wèn)題，做好新老物業(yè)服務(wù)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目服務(wù)管理的連續(xù)性。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)妥善解決項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題，為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的順利開(kāi)展提供保障。
第二十九條 有下列情形之一的，各方當(dāng)事人不得擅自退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)注銷(xiāo)、資質(zhì)降級(jí)、吊銷(xiāo)及合并、分設(shè)等情況致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能正常履行合同的除外。
（一）已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理；
（二）同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
（三）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。
第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，適用下列程序：
（一）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿90日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見(jiàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定和程序，并征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約原因、退出時(shí)間等書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書(shū)面函告業(yè)主，并抄報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（四）建設(shè)單位未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面報(bào)告。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)督促建設(shè)單位及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（五）建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，或成立物業(yè)管理委員會(huì)，按照本意見(jiàn)的有關(guān)規(guī)定辦理退出項(xiàng)目管理手續(xù)。
第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）已成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，適用下列程序：
（一）業(yè)主（代表）大會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的書(shū)面意見(jiàn)。業(yè)主（代表）大會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約原因、退出時(shí)間等書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（三）業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）按照相關(guān)規(guī)定程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（四）業(yè)主（代表）大會(huì)未及時(shí)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實(shí)施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面報(bào)告，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)督促業(yè)主（代表）大會(huì)及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目服務(wù)管理的，應(yīng)依情形分別適用下列程序：
（一）前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)于擬解除合同前90日書(shū)面告知對(duì)方，除物業(yè)服務(wù)企業(yè)注銷(xiāo)、資質(zhì)降級(jí)、吊銷(xiāo)及合并、分設(shè)等特殊情況，需告知全體業(yè)主外，應(yīng)當(dāng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)另行選聘不低于原資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項(xiàng)目符合物業(yè)管理招投標(biāo)要求的，由建設(shè)單位按規(guī)定程序重新招標(biāo)。建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書(shū)面函告物業(yè)買(mǎi)受人，并抄報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)。
（二）物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)15日前，將會(huì)議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)等書(shū)面材料送交與會(huì)人員，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主（代表）大會(huì)做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主（代表）大會(huì)作出決定后３日內(nèi)書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主（代表）大會(huì)議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。
業(yè)主（代表）大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時(shí)另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時(shí)間等以書(shū)面形式報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
未經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)依法通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。
（三）物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)），就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時(shí)間書(shū)面報(bào)送項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
（四）合同期滿，業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）沒(méi)有將續(xù)聘或解聘的意見(jiàn)通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動(dòng)延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動(dòng)延續(xù)期間，業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）決定不繼續(xù)委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再接受委托的，也應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）。
（五）當(dāng)事人一方對(duì)提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請(qǐng)物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解；調(diào)解不成的可申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請(qǐng)仲裁。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或業(yè)主（代表）大會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同期滿終止或解除退出之日。
第三十四條 在前期物業(yè)服務(wù)委托合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)補(bǔ)繳。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會(huì)未依法及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
（一）在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主（代表）大會(huì)未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告。
（二）區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后7個(gè)日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助、指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)到物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)，積極協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主（代表）大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）對(duì)拒不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣級(jí)市）人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關(guān)應(yīng)急工作。
第三十七條 對(duì)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的處理，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會(huì)、新受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供必要的幫助。
第三十八條 在退管時(shí)間上未達(dá)成一致意見(jiàn)前，業(yè)主委員會(huì)等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十九條 實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)管理項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬于業(yè)主所有經(jīng)營(yíng)性收益中支出，業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。
實(shí)行包干制收費(fèi)方式的物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的代收代交、公共收益賬目有異議的也可以按照上款的規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第四章 監(jiān)督管理
第四十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗(yàn)、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，由區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定依法處罰。仍不履行的全體業(yè)主可以依法通過(guò)仲裁或訴訟途徑解決。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，由區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)按照《蘇州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理辦法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。
第四十二條 違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其保安員（秩序維護(hù)員）采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒(méi)收他人證件、財(cái)物等行為，由公安機(jī)關(guān)依法處罰。
第四十三條 在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接、退管中，業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或指使、強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行進(jìn)駐的，致使物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強(qiáng)迫的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成直接經(jīng)濟(jì)損失還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
第四十四條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接驗(yàn)收中弄虛作假的，所在地的區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以制止；造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第五章 附則
第四十五條 區(qū)（縣級(jí)市）物業(yè)行政主管部門(mén)可依據(jù)本指導(dǎo)意見(jiàn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。
第四十六條 本辦法自2014年12月1日起施行。
